Preguntas y respuestas esenciales sobre Ecuador

Un cuestionario básico: preguntas y respuestas esenciales sobre Ecuador

Mientras uno se desempeña en la consultoría de inversiones en bienes raíces, recibe muchas preguntas en una variedad de campos. Actualizaremos la naturaleza de las preguntas con el tiempo, pero para empezar abordaremos las preguntas más comunes (y no tan comunes) que se nos ha preguntado, junto a su correspondiente respuesta válida…o al menos válida por ahora.

Pregunta: Que se considera un alquiler de corto plazo y que se considera un alquiler de largo plazo en Ecuador?

Respuesta: La verdad es que la respuesta varía de acuerdo al lugar donde del país donde se rente. Aquí en la costa Ecuatoriana, donde vemos la demanda más alta, los arriendos de 6 meses o más son considerados contratos de largo plazo, mientras que los arriendos cortos pueden medirse en días. La costa es un mercado balneario altamente turístico por excelencia.

 

P: Puede una cuenta corriente ser abierta para nosotros bajo el nombre de su compañía (o similar), para ser usada en el pago de expensas y utilidades mensuales, y como recibos de depósitos y pagos de arriendos?

R: Lamentablemente no. Tal procedimiento mezclaría los fondos de la empresa con los del cliente. Podemos aceptar ocasionalmente alguna transferencia bancaria a una de nuestras cuentas personales con el respectivo detalle del motivo por el que se realiza el depósito, y con el fin de ayudar una transacción complicada, pero el cliente necesitara abrir su propia cuenta bancaria personal y separada.

 

P: Debo ser residente para abrir una cuenta bancaria?

R: Si se trata de una cuenta corriente, si. Si se trata de una cuenta de ahorro, esta puede abrirse en ciertos bancos. Tenemos una lista disponible de los bancos más eficientes, seguros y financieramente sólidos.

 

P: Hay posibilidades de realizar transferencias vía internet entre cuentas bancarias?

R: Depende del banco y el tipo de cuenta bancaria. La respuesta más fácil seria “si”, pero a menudo en la vida las cosas no resultan tan fáciles.

 

P: Recibiremos documentos del comité de propietarios, tales como instrucciones y regulaciones?

R: Los documentos del Comité de propietarios serán provistos, pero exclusivamente en el lenguaje oficial legalmente reconocido, es decir, en español. Los costos de traducción de tales documentos corren bajo responsabilidad de los compradores. Un abogado Ecuatoriano certificado debería poder resolver la revisión legal, y los servicios de traducción. Nosotros tenemos a disposición de nuestros clientes una lista de abogados calificados para tal ocasión.

 

P: En el caso de la compra de un departamento o condominio, recibiremos documentos acerca del mantenimiento y detalle de reservas de la cuenta como parte del proceso de compra?

R: Tales documentos pueden ser solicitados. Los mejores edificios los proveen, pero existen algunos que no lo hacen.

 

P: Cuan frecuentes son las evaluaciones periódicas especiales del edifico?

R: Honestamente, las evaluaciones edilicias especiales  son muy raras aquí, ya que a los nativos Ecuatorianos no les gusta hacerse cargo. Cuando de hecho se aplican, los costos suelen rondar un par de miles de dólares por unidad, no los US$ 20.000 o más que representan la mayoría de las historias de terror en los EEUU o en otros mercados considerados “del primer mundo”. Si el comprador quisiera evitar tales inconvenientes, lo mejor es enfocarse en los mejores edificios, aquellos bien capitalizados en calidad de construcción.

 

P: Como podemos averiguar información sobre la frecuencia con la que se le provee mantenimiento al ascensor del edificio y con qué frecuencia necesita reparación?

R: Los mejores edificios cuentan con archivos documentados del mantenimiento del ascensor. Otros no lo hacen.

 

P: Es realmente obligatorio contar con un abogado especialista en bienes raíces para una transacción simple y bien documentada?

R: Sí, sí…mil veces sí. No se deje convencer de lo contrario, por el tipo que conoce a otro tipo que tiene un amigo, cuya hermana no utilizo un abogado y “todo salió bien”. Un abogado especialista en bienes raíces es esencial para proteger sus derechos e intereses en el Ecuador.

 

P: Cuantos son los costos de cierre de transacción de una propiedad en el Ecuador?

R: Estos costos a veces varían y con ellos pueden llevar a un proceso un tanto tumultuoso. Sin embargo, medidas recientes han hecho el proceso, al menos moderadamente, mas uniforme. No obstante nosotros estimamos un porcentaje del 5% sobre el precio de compra, el cual –y golpeamos madera- hasta ahora jamás ha sobrepasado.

 

P: Se puede obtener una escritura limpia o libre de deuda en el Ecuador, para una transacción de bienes raíces?

R: Este punto constituye una de las realidades menos comprendidas y más mal interpretadas aquí. Es correcto, obtener una escritura limpia es posible. De hecho, recomendamos una compañía que se encuentra fuera de los EEUU. Existen proveedores locales de certificados de escrituras limpias también disponibles, pero la compañía proveedora solo avala escrituras por Ley, conforme su estabilidad financiera.

 

P: Como se manejan las cuentas de fideicomiso o depósitos de títulos en garantía en el Ecuador?

R: Otra de las preguntas que traen la mayor de las confusiones. Básicamente, los fondos para una transacción son entregados de las tres siguiente maneras: 1) Vía tradicional por medio de fideicomiso (la opción más segura pero también la más costosa y extensa en tiempo de demora para el cierre de operación); 2) Vía deposito en la cuenta del abogado especializado en bienes raíces, el cual entregara un cheque certificado de banco local con los fondos del cliente, en el momento del cierre de la transacción (este es el proceso más común). 3) El comprador puede elegir transferir los fondos directamente en la cuenta del vendedor, antes del cierre (lo cual es mucho mas riesgoso) o una vez que se hayan obtenido las firmas (también llamado “dry closing” o cierre en seco, el cual el vendedor a menudo rechaza). No alcanzan las palabras para enfatizar en esto lo suficiente –No subestime la importancia de prepararse apropiadamente para la transferencia de fondos. Puede causar más dolores de cabeza y demoras que cualquiera de los otros pasos implicados en una transacción inmobiliaria.

 

P: Como se transfieren los servicios básicos del vendedor al comprador?

R: Uno mismo debe presentar la documentación respectiva comprobando la transferencia de escritura en las compañías proveedoras de servicios básicos, incluyendo una copia de la escritura, un documento de identidad personal y en el caso de un condominio o departamento, una carta del administrador de su edificio autorizando tales cambios.

 

P: Puede otra persona administrar un cambio de nombre de servicios básicos en mi nombre?

R: Si, dando por sentado que se presentan todos los documentos antes mencionados.

 

P: Quien es responsable por el pago de cable en el caso de alquileres de largo plazo?

R: A menudo es el propietario, sin embargo es particular en cada caso, con lo cual es mejor preguntar, o pedirle al agente de bienes raíces que pregunte por uno.

 

P: Quien es responsable por el pago de la conexión de internet en el caso de los alquileres de largo plazo?

R: A menudo es el inquilino quien selecciona su proveedor y tipo de conexión de internet, así como es enteramente responsable por el pago, pero esto también es un poco particular de cada caso por lo que siempre es mejor preguntar.

 

P: Quien es responsable por el pago de electricidad en alquileres de largo plazo?

R: En este punto es mejor “evitar” la pregunta. En nuestra experiencia este punto se conforma de mutuo consenso y se divide en 50 y 50% de los casos, donde la mitad de los casos es el propietario quien corre con todos los gastos de electricidad y la otra mitad de los casos es el inquilino quien los asume.

 

P: Quien es responsable del pago del agua en los alquileres de largo plazo?

R: Lo mismo que en el caso del pago de los costos de electricidad, tal como se describió anteriormente.

 

P: Existe un seguro de la propiedad disponible?

R: Si, y generalmente cubre la destrucción total así como la descripción detallada de bienes en su interior.

 

P: Cuales factores son considerados “negociables” durante una transacción inmobiliaria?

R: Prácticamente todo…y cada aspecto…incluso en el mismo día del cierre de la venta. De hecho, en la misma mesa donde se terminaran firmando los documentos del cierre. Jamás deje su alerta de negociación a reposar. Por ejemplo, no asuma que los electrodomésticos básicos, o incluso los detalles de iluminación quedaran automáticamente en la propiedad para Ud. Pregunte…y negocie.

Continuaremos explicando más preguntas recibidas con regularidad, tanto relativas directamente a transacciones inmobiliarias, como todas aquellas no relacionadas, en futuros artículos. Hasta entonces, continúen haciendo preguntas, es la única manera de aprender.