Luz Verde y Luz Roja en bienes raíces

ECUADOR: Puntos a considerar –  Luz Verde y Luz Roja en bienes raíces en relación a inversiones.

He destinado mucho de mi tiempo en Ecuador, a los largo de 25 años de carrera cerrando transacciones como consultor de inversiones en bienes raíces, y ya llevo 4 años completos como residente en el. Como profesional en inversiones en bienes raíces a nivel global, existe muy poco que no haya ya visto y/o experimentado en este campo.

A los fines de proveer información concisa y precisa para evitar incertidumbres, stress y posibles consecuencias negativas en el proceso de adquisición de bienes raíces en Ecuador, quisiera compartir con usted los siguientes puntos a considerar para estar al tanto de que hacer y qué no hacer en esta área:

Luz Roja:

1) Evite dar por garantizado que el mercado inmobiliario opere sobre las mismas bases con las que Ud. está familiarizado en el país de donde sea que Ud. venga. Las diferencias incluyen cada aspecto del proceso inmobiliario, como el tiempo estimado en cada transacción, estipulaciones sobre las mismas, y el remedio legal con el cual solucionar potenciales problemas. Si Ud. tiene problemas para aceptar “diferencias” (culturales, metódicas, existenciales, etc.), embarcarse en una reubicación global, incluso si se tratara de unas vacaciones temporales, quizás no sea su mejor opción.

2) No espere nada que siquiera le recuerde remotamente al habitual MLS (Multiple listing System) O “servicio múltiple de listados” por su traducción al Español. Especialmente si no va a residir en uno de los pocos mercados inmobiliarios  globales que opera bajo tal sistema. Ecuador, tal como ocurre en la mayor parte del mundo, no opera con MLS.

3) Tal como se menciona en el punto No 2, no espere que el internet constituya un barómetro confiable de opciones disponibles, garantizadas ni siquiera existentes en propiedades. Lamentablemente, el internet, y los sitios electrónicos sobre bienes raíces son usados a menudo para diseminar des-información más que información. Me considero un “tecnólogo entendido” en este aspecto, por lo que es muy lamentable tener que escribir acerca de esto. Los ejemplos incluyen -aunque no se limiten a los que se mencionen- ofertas en bienes raíces que ya no se encuentran realmente disponibles, listados alterados en diseño, color y características, a menudo incluso sustraídos de otros agentes de bienes raíces, datos no precisos y descripciones distorsionadas, no actualizadas de propiedades y/o de la ubicación donde las propiedades se encuentran.

4) No asuma que el “nombre familiar” de una compañía de bienes raíces que tiene presencia en el país del cual Ud. viene, ofrece una excepción a los puntos 2 y 3 previamente descriptos. Existe una razón por la cual cada contrato de franquicia de una compañía grande y mundialmente reconocida, incluye una clausula que lee “Cada franquicia será obtenida y operada de manera independiente”. Cada oficina local afiliada a un nombre reconocido internacionalmente funciona tan bien como la experiencia, profesionalismo y ética de sus operadores locales sea capaz de sustentarla en su proceder. No asuma que habrá igual nivel de profesionalismo entre la franquicia local con la que Ud. este familiarizado, y la existente en el Ecuador bajo el mismo logo. En mi área de competencia a nivel local, dos de las franquicias con el mayor prestigio internacional, son casualmente las que tienen peor reputación en el presente mercado. Es importante estar alerta.

5) Jamás considere, ni siquiera remotamente, el adquirir propiedades sin haberlas visto. Recientemente, un cliente me aseguro que me compraría una propiedad que le guste en las fotos”…No permito tal procedimiento.

6) En la compra de un terreno, no dé por sentado que la condición actual en la que se encuentra la parcela de tierra que Ud. desee, se mantendrá en el tiempo. Esto aplica especialmente a los lotes ubicados inmediatamente al lado del océano. Caso concreto, en esta área existe una parcela de terreno que da al mar, el cual personas inescrupulosas publican de manera continua y persistente. El listado aparece como un hermoso terreno, a precio muy conveniente, el cual se observa justo al lado del océano….cuando la marea esta baja. Durante la marea alta, la experiencia de supervivencia en tal lote requiere la disponibilidad de un equipo de buceo.

7) Es importante evitar dar por asumida la aceptación de cheques personales, a la hora de cerrar una transacción inmobiliaria en Ecuador. Para las transacciones es vital operar con dinero de contado a ser depositado mediante una transferencia electrónica bancaria, o en el mejor de los casos los vendedores podrán aceptar cheques certificados, o cheques de gerencia, el cual suma un par de semanas o meses para ser clarificado cuando es emitido por un banco extranjero.

8) Evita dar por asegurada la posibilidad de aplicar y obtener una hipoteca con una institución financiera Ecuatoriana, con el fin de cerrar una transacción sobre una propiedad en Ecuador… Incluso para los mismos Ecuatorianos calificar y obtener hipotecas en el Ecuador es todo un desafío. Por ese mismo motivo, no están acostumbrados a operar con hipotecas, es un proceso muy nuevo. En Ecuador el mercado inmobiliario se maneja con efectivo, las transacciones se realizan de contado, mediante transferencias bancarias.

9) No tome una posición respecto de la factibilidad y el valor de invertir en Ecuador, en base a las publicaciones sobre el mercado inmobiliario producidas por medios de comunicación cuyo origen es el lugar donde Ud. reside. He presenciado eventos en Ecuador, totalmente alterados en su contenido por la editorial a cargo de publicar un artículo al respecto en fuentes extranjeras. Muchos han sido eventos en los que no solo tengo conocimiento por vivir en el área, sino que además los viví en carne propia, cuyas tramas parecían de películas o de otro país, según la descripción correspondiente en fuentes extranjeras. En este sentido, lamentablemente la prensa Estadounidense es la más radical a la hora de tergiversar información local. Es recomendable tomar todo lo publicado con pinzas, y encomendarse a realizar investigaciones personales exhaustivas a través de diferentes fuentes globales. Después de todo, hoy por hoy ya existe una variedad de recursos informativos gratuitos y alternativos, fáciles de consultar en internet.

10) Es mejor ignorar el “folklore local” publicista acerca de dónde comprar, que visitar, donde vivir, con quien trabajar, etc respecto del mercado inmobiliario en Ecuador. Por ejemplo, le preguntaría Ud. a su mecánico acerca de un cirujano de referencia para operar un familiar? Le preguntaría Ud. a su florero acerca de las mejores áreas en inversión? Entonces, en ese curso de pensamiento, le solicitaría Ud. guía sobre bienes inmuebles a su mesero o chofer de taxi? El mercado inmobiliario es diferente en la mente de un local, respecto de los estándares de vida de un extranjero. Siempre es bueno escuchar ambos.

Luz Verde:

1) Asegúrese tener la mente sumamente abierta a observar un proceso de transacción inmobiliaria absolutamente ajeno a lo que Ud. conoce. Después de todo, para un extranjero, no se trata sino de un país completamente distinto. Tenga la paciencia y flexibilidad de adaptarse al proceso tal y como se desarrolla en el Ecuador. No intente buscar que el proceso se adapte a Ud., no importa cuán lógica sea su posición. Las explicaciones se darán en tiempo y forma, y conforme Ud. experimente más la vida en Ecuador, adquirirán mas sentido.

2) Permítase como mínimo dos semanas para explorar cualquier mercado inmobiliario. Con esto quiero acentuar la importancia de realizar una visita exploratoria.  Sí, yo sé…entiendo…”no contamos con tanto tiempo”. En ese caso, reserve el tiempo, viaje solo cuando si pueda contar con él, o quite lugares, pueblos y ciudades de la lista para tener suficiente tiempo en aquellos lugares de más importancia. Haga lo que sea necesario para maximizar su tiempo, pero como sea, evite asumir que puede llegar a conocer bien el mercado inmobiliario de cualquier lugar en 2 o 3 días. La gente que toma decisiones apresuradas de ese tipo, basadas en observaciones limitadas, tienen como resultado altos niveles de insatisfacción, comparada a aquella que se toma el tiempo de investigar, y conocer su mercado de preferencia.

3) Comprenda…y quiero hacer especial énfasis aquí, realmente entienda…que un agente inmobiliario real, profesional y legitimo jamás…repito, jamás le solicitará una suma de dinero por acceder y ver los listados de propiedades disponibles. Los agentes de bienes raíces profesionales y legítimos le llevaran a ver propiedades sin costo alguno. De hecho son gastos ya incluidos en los servicios del negocio. Puede Ud. imaginar acercarse a su concesionaria de vehículos BMW favorita y que el representante le diga: “Seguro, será un placer mostrarles ese vehículo. El costo asciende a US$ 50. Como desea pagarlo?” Porque accedería Ud. a pagar por ver una propiedad que pueda o no ser de su agrado para comprarla? Aun así,  hasta el presente, no pasan muchos días hasta que me encuentro con algún pobre cliente en este mercado a quien le hicieron pagar un “costo del tour” o “costo de la gasolina” o aun peor un “costo reembolsable por visita de propiedad”. En este sentido al menos, Ecuador no difiere de los EEUU, del Reino Unido, o de la mayoría de los otros países. Los representantes profesionales de bienes raíces no cobran ingresos por mostrar propiedades.

4) Intente entrevistar un mínimo de tres (3) agentes de bienes raíces profesionales, antes de seleccionar la opción de quien resulta más idóneo o confortable para trabajar. Quedo sorprendido por el profesionalismo del primer agente? Supere la emoción y lo mismo entreviste a otros dos, y si puede aun un cuarto mas. Las inversiones en bienes raíces constituyen generalmente las transacciones más caras que muchas personas jamás harán, por lo tanto, es prudente no quedarse con tan solo la impresión del primer agente, aun si ese primer agente fuese yo.

5) Haga preguntas acerca de las credenciales, años de experiencia, áreas de especialización y tiempo dedicado a las transacciones inmobiliarias en el mercado Ecuatoriano. Quedara sorprendido por con la diversidad de respuestas.

6) Pregunte a su agente inmobiliario acerca de su propia experiencia personal en la compra de bienes raíces en Ecuador. Quedara sorprendido con la cantidad de “expertos en bienes raíces” a quien Ud. estará a punto de encomendar su transacción, los cuales ni siquiera han pasado por tal proceso ellos mismos en el Ecuador. Ocurre a menudo, incluso en el caso de aquellos agentes que aseguran llevar 3,4 y hasta 5 años de experiencia en el mercado inmobiliario local. Qué clase de seguimiento y compromiso a largo plazo puede un agente profesional sugerir si el no parece confiar personalmente lo suficiente como para adquirir una propiedad en el mercado que el mismo presenta como una oportunidad? Es una pregunta bien legítima.

7) Asegúrese de contratar un abogado local que represente sus intereses inmobiliarios, no importa con cuanta insistencia su agente inmobiliario favorito sugiera que no es necesaria la intervención de un abogado, o que el Notario local pueda encargarse de todo el proceso. Tengo 25 años trabajando el mercado Ecuatoriano, he visto muchas situaciones. Sugiero contratar un abogado local para amparar cada transacción bajo la Ley, sin excepciones.

8) Considere utilizar el equivalente a una cuenta “escrow” en Norte América. Es decir, una cuenta bancaria bajo el nombre de una firma legal con jurisdicción en Ecuador, mediante la cual ingresar sus fondos de manera segura al país para utilizarlos en una operación inmobiliaria. Conlleva un gasto extra. La mayoría de los Ecuatorianos vendedores no tendrá idea de qué mismo estará Ud. hablando si anuncia su idea de depositar sus fondos en ese tipo de cuenta. No desespere, un agente inmobiliario profesional le aclarara todas sus dudas y le guiara por los pasos a seguir para ingresar sus fondos de manera legal, eficientemente y para beneficio mutuo de todos.

9) Si Ud. decidiera ignorar mi consejo en el punto No 8, al menos tenga la precaución de conversar con su banco local (el de su país de procedencia). Es necesario que conozca exactamente cuáles son las regulaciones, requisitos y pasos del proceso para ingresar sus fondos al Ecuador de manera legal y eficientemente. Las transferencias internacionales son diferentes a las transferencias nacionales. Evite el problema que tuvo un pobre comprador, quien por omitir este paso se vio obligado a viajar a los EEUU, únicamente para poder hacer la transferencia en persona y en frente de un agente bancario, para que su banco finalmente autorice la transferencia al exterior.

10) Tenga en cuenta que el inventario del mercado inmobiliario es limitado en general, fuera de las ciudades grandes de Guayaquil, Quito, y a veces Cuenca. Ecuador no tiene un mercado maduro extenso y diverso en las ciudades más pequeñas, asimismo el país solamente tiene 14 millones de habitantes y el número de extranjeros mudándose al Ecuador coincide con la expansión de una clase media con un poder adquisitivo mas elevado. No es factible que una vez comunicado el criterio de su búsqueda, el agente inmobiliario pueda reproducir unas 100 veces su propiedad de preferencia. Las oportunidades increíbles ya no llueven como hace unos años atrás, pero aun pueden encontrarse dándose el tiempo prudencial de buscar. Asimismo, el exceso de demanda ha venido levantando los precios de a poco. Con suerte algunos agentes le dirán esto de manera honesta y frontal desde un principio. Habrá otros corredores que prometan innumerables listados, pero cuyas visitas a las propiedades se hagan de alguna manera “misteriosamente” imposibles con los días, o aseguren que esa “gran oportunidad” publicada en sus sitios electrónicos se vendió abruptamente y no han actualizado las paginas.

Muchas veces con el tiempo salen al mercado buenas oportunidades, aunque la frecuencia es impredecible en un mercado con exceso de demanda. Lo importante es escuchar a los corredores experimentados y ajustar las necesidades personales a las características del mercado. Cualquier promesa de un “paraíso” donde precios, disponibilidad, y variedad abundan, quedan eventualmente expuestos como sueños imposibles escritos en publicaciones que escapan a la realidad del mercado. Tales promesas no venden propiedades reales, sino revistas y artículos, y pueden llevar a una gran decepción para aquellos que se nieguen a ver la verdad del mercado inmobiliario actual en el Ecuador.